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房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

作者:张义律师 发布时间:2019-11-28 浏览量:0

上诉人(原审被告):石家庄XX房地产开发有限公司

被上诉人(原审原告):李XX,男,1946年11月25日出生,汉族,住石家庄市桥西区。

委托诉讼代理人:张义,河北北华律师事务所律师。

审理经过

上诉人石家庄XX房地产开发有限公司因与被上诉人李XX房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服石家庄市桥西区人民法院(2016)冀0104民初4838号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

上诉人诉称

石家庄XX房地产开发有限公司的上诉请求:1、撤销(2016)冀0104民初4838号民事判决书,依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审认定事实错误,被上诉人给予上诉人大额减免差价款的基础上,双方在协议第十一条“当事人认为应当订立的其它条款”中约定“所有过渡费和奖金及相关费用抵减新旧房屋差价款,今后乙方不再领取过渡费。”本条内容非常明确的包含了逾期过渡费,是双方当事人的共同意思表示,双方均应遵照执行,一审法院判决上诉人向被上诉人支付延期过渡费,违反了双方拆迁协议的约定,属于认定事实错误,应予纠正。二、一审判决适用法律错误。按照石家庄市建设局《关于城市房屋拆迁临时安置补助费有关问题的通知》的规定,本案应属于第二条第1项“协议中有约定的,按协议执行”的情形,而不是第2项无约定的情形。退一步讲,即使按第二条第2项“协议中没有约定的,自协议约定的交房之日起,以结清差价款的建筑面积为基准,按照第一条的方法计算临时安置补助费,原被拆迁房屋的临时安置补助费按第一条标准正常发放”的规定,一审判决计算的金额是完全错误的。按照该文件的规定,如果在签订拆迁补偿安置协议时已经一次性结清房屋差价款,之后又产生逾期过渡的,被拆迁人可以得到两部分过渡费,被拆迁房屋过渡费与一次性结清房款面积的过渡费(简称扩房过渡费),但是这两部分款项是分别计算。扩房部分过渡费,仅规定于石家庄市建设局《关于城市房屋拆迁临时安置补助费有关问题的通知》文件之中,其标准为结清差价款面积部分自合同约定的交房之日起,按照2007年《石家庄市建设局关于对石家庄市城市房屋拆迁区域等级划分和临时安置补助费进行调整的通知》标准计算过渡费。并且历年关于上调过渡费标准的文件中,都只规定了以被拆迁房屋面积为基数计算的部分,《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》、《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》中规定的逾期过渡上浮过渡费也是被拆迁房屋面积部分,从未再有任何一个文件规定扩房部分过渡费标准上调与上浮。故一审判决中将被拆迁房屋面积与扩房面积合并计算、扩房面积上调、上浮计算的内容,没有法律依据。三、一审判决违反公平原则,其初始起诉时,诉讼请求中明确月租金为2000元,本案发回重审后,被上诉人增加诉讼请求,一审判决上诉人按每月4121元向其支付过渡费,明显违反公平原则。

被上诉人辩称

被上诉人李XX答辩称,一、李XX应交的房屋差价款数额为101904.24元,而非XX公司主张的203937元,应交房屋差价款数额低于实际交的138554元。二、《协议书》第十一条中所说的过渡费,不包括36个月以后的超期过渡费。XX公司关于其支付超期过渡费违反公平诚信原则的上诉主张,没有事实及法律依据。且《协议书》第六条“超期过渡的按《办法》有关规定执行。”综上,上诉人的主张没有事实和法律依据。

李XX向一审法院的起诉请求:判令被告给付原告按82.42㎡计算逾期过渡临时安置补助费,自2014年1月22日起至实际过渡期满之日止。截止到2016年10月21日的金额为114357.84元,2016年10月22日起至实际过渡期满之日止,每月4121元。

一审法院认定事实:2010年8月5日尹淑荣(原告之母)、原告与被告签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》及《补充协议》,拆除了原告方位于石家庄市电报局街南五条7、9、11号的住宅房屋一套(产权证号202349、建筑面积35.41平方米)。原告选择产权调换方式进行安置补偿,产权调换房屋为石家庄市大径街(西区)18号楼一单元903(建筑面积92.74平方米)。被告应向原告方支付被拆迁房屋评估作价补偿费136997元、被拆迁房屋附属物补偿费3507元、搬迁补助费708.2元、电器迁移费376元,以上费用总计141588.2元;产权调换房屋总价款为648683.91元,产权调换差价款511686.91元,在2010年12月8日前一次性付清。其中被拆迁房屋等价值面积部分的价格为2600元/㎡。《协议书》约定采取自行过渡方式的,临时安置补助费每月按被拆迁房屋建筑面积每平方米15元计算,过渡起始时间以交房单为准,共计36个月,首次计发36个月,计19121.4元。超期过渡的按《办法》有关规定执行。《补充协议》载明:产权人:尹书荣,房屋坐落:电报局街7、9、11号建筑面积:35.41平方米,因土地证分为两个证,考虑到家庭实际情况,经多次协商同意按两个房产证执行优惠,92平方米房屋落到李XX名下,74平方米房屋落到李选珠名下,分开计算,各付各的差价款,被告在入住后分别办理房屋产权证所需的文书资料报市房产管理部门备案。协议签订后,被告XX公司将上述被拆迁房屋拆除。原告李XX于2010年12月8日交付产权调换差价款138554元。2011年1月21日,李XX向被告交付房屋所有权证书。被告XX公司至今未交付安置房屋。另查明,2008年7月31日石家庄市建设局印发[石建办(2008)94号]《关于城市房屋拆迁临时安置补助费有关问题的通知》,该文件第二条规定“对于产权调换进行安置的居民,超过等价值量部分的房屋建筑面积,在签订补偿安置协议时已经结清房屋差价款的,按照以下标准执行:1、协议中有约定的,按协议执行;2、协议中没有约定的,自协议约定的交房之日起,以结清差价款的建筑面积为基准”按照第一条的方法计算临时安置补助费;原被拆迁房屋的临时安置补助费按照第一条标准正常发放。”2011年8月5日起施行的《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十一条对超期过渡费进行了明确:1、逾期12个月以内的,自逾期之月起增加50%;2、逾期12个月不满24个月的自逾期第13个月起增加75%;3、逾期24个月以上的,自逾期第25个月起增加100%。再查明,2011年12月30日石家庄市人民政府办公厅发布《关于石家庄市市区国有土地上住宅房屋征收搬迁费、临时安置费标准》,规定临时安置费标准按被征收房屋建筑面积,每平方米每月25元执行,本标准实施前已经取得《房屋拆迁许可证》的拆迁项目,临时安置补助费自本标准发布之日起按每平方米每月25元执行。

本院认为

一审法院认为,原、被告对签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》及《补充协议》的真实性均无异议,该协议合法有效,应当得到履行。根据该协议,双方约定采取自行过渡方式的,临时安置补助费每月按被拆迁房屋建筑面积每平方米15元计算,过渡起始时间以交房单为准,共计36个月。被告超期过渡的事实明确,其应当按照《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》向原告支付超期过渡费。本案的争议焦点是原告主张的逾期临时安置补助费的建筑面积基数、临时安置补助费补偿标准以及如何计算浮动逾期临时安置补助费金额的问题。首先,关于逾期临时安置补助费的建筑面积基数问题。根据《补充协议》,原告应得安置房建筑面积为92㎡,原告享有的被拆迁房屋份额面积为17.705㎡,被拆迁房屋份额面积17.705㎡折算的置换面积为26.35㎡(被拆迁房屋总估价136997元÷2份÷2600/㎡的政策单价)(该部分不予计算安置补助费),补交差价款面积为65.65㎡(92㎡-26.35㎡)。差价面积65.65㎡与被拆迁房屋份额面积17.705㎡之和83.355㎡,应为逾期临时安置补助费的建筑面积基数。其次,关于临时安置补助费补偿标准的采用问题。根据《关于石家庄市市区国有土地上住宅房屋征收搬迁费、临时安置费标准》,本标准实施前已经取得《房屋拆迁许可证》的拆迁项目,临时安置补助费自本标准发布之日起按每平方米每月25元执行的精神,原告要求按照25元/月/㎡的标准计算的主张,应以采纳。由此,计算临时安置补助费为2083.86元/月(83.355㎡×25元/月/㎡)。

再次,关于超期过渡后临时安置补助费浮动计算的问题。《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十一条对超期过渡费进行了明确:1、逾期12个月以内的,自逾期之月起增加50%;2、逾期12个月不满24个月的自逾期第13个月起增加75%;3、逾期24个月以上的,自逾期第25个月起增加100%。根据上述浮动标准,分段计算原告应得超期临时安置补助费为:2014年1月22日-2015年1月21日为37509.48元(2083.86元/月×12×1.5)、2015年1月21日-2016年1月20日为43761元(2083.86元/月×12×1.75)、2016年1月20日-2016年10月21日37509.48元(2083.86元/月×9×2);以上合计118779.96元。原告要求给付114357.84元的请求,属于处分自己权利的行为,本院不作调整。

最后,对被告提出的根据《城市房屋拆迁产权调换协议书》第十一条的约定,原告无权领取所有过渡费和奖金及相关费用递减新旧房屋差价款的主张,因该条与协议第八条独立存在,在超期过渡的情况下应适用《城市房屋拆迁产权调换协议书》第八条的约定。按照《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十一条3、逾期24个月以上的,自逾期第25个月起增加100%的浮动标准,计算2016年1月20日之后的超期临时安置补助费为4167.72元/月(2083.86元/月×2)。原告要求按照4121元/月的请求,属于处分自己权利的行为,本院不作调整。综上所述,原告要求被告支付逾期过渡增加的临时安置费之请求应予支持。判决:一、被告石家庄XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李XX超期过渡临时安置补助费114357.84元(从2014年1月22日起至2016年10月21日);二、被告石家庄XX房地产开发有限公司于2016年10月22日起按照4121元/月的标准给付原告李XX超期过渡临时安置补助费至实际交房之日。

二审裁判结果

二审查明事实同一审查明事实。

本院认为,上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,应当认定有效。关于超期过渡费是否应支付的问题。《协议书》第十一约定“所有过渡费和奖金及相关费用抵减新旧房屋差价款,今后乙方不再领取过渡费。”第六条约定“……超期过渡的按《办法》有关规定执行。”综上,上诉人应该根据政府的有关规定支付超期过渡费,上诉人认为支付超期过渡费违反公平诚信原则的主张不成立。关于逾期过渡费计算及过渡费浮动计算问题,根据二00八年七月三十一日“石家庄市建设局关于城市房屋拆迁临时补助费有关问题的通知”。该通知载明“超等价值量部分房屋面积临时安置补助费问题对于产权调换进行安置的居民,超过等价值量部分房屋建筑面积,在签订补偿安置协议时已经结清房屋差价款的,按以下标准执行:1、协议中有约定的,按协议执行2、协议中没有约定的,自协议约定的交房之日起,以结清差价款的建筑面积为基准,按照第一条的方法计算临时安置补助费;原被拆迁房屋的临时安置补助费按第一条标准正常发放。”该条款对结清差价款的部分自交房之日起应按标准支付过渡费作了相应的规定。上诉人主张关于过渡费标准的文件中,只规定了以被拆迁房屋面积为基数计算无法律依据。另,根据《石家庄国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十条:“过渡期限超过补偿安置协议约定期限,按下列规定执行:(一)对自行过渡的被征收人或者执行国家租金标准的房屋承租人,应当自逾期之月起,以规定标准为基数,增加临时安置费。1、逾期12个月以内的,自逾期之月起增加50%;2、逾期12个月不满24个月的,自逾期第13个月起增加75%;3、逾期24个月以上的,自逾期第25个月起增加100%。(二)对房屋征收部门提供周转房的被征收人或执行国家租金标准的房屋承租人,应当自逾期之月起以规定标准按被征收房屋的建筑面积每月付给临时安置补偿:1、逾期12个月以内的,自逾期之月起按规定标准的50%计发;2、逾期12个月不满24个月的,自逾期第13个月起按规定标准的75%计发;3、逾期24个月以上的,自逾期第25个月起按规定标准100%计发……”该条款,对自行过渡与征收部门周转过渡作了不同的规定,对提供周转进行过渡的按照被征收房屋的建筑面积为基数进行补偿。一审判决并无不当。本案发回重审后,被上诉人李XX增加诉讼请求,这是当事人的诉讼权利,一审判决并没有明显违反公平原则。综上,一审法院认定事实清楚,判决结果正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费2587元,由上诉人石家庄XX房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

 


张义律师

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