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房屋租赁合同纠纷一审判决书

作者:张义律师 发布时间:2022-06-07 浏览量:0

河北省石家庄市长安区人民法院

民事判决书

 

(2022)冀 0102 民初 XXXX号

 

原告:XXX,男,XXXX年XX月XX日出生,汉族,住河北XXXXXXXXXX。

委托诉讼代理人:张义,河北北华律师事务所律师。

被告:XXX公司,住所地XXXXXXXXXX。

法定代表人:XXX,该公司总经理。

委托诉讼代理人:XXX,女,该公司员工。

被告:XXX,男,XXXX年XX月XX日出生,汉族,住XXXXXXXXXX。

委托诉讼代理人:XXX,女,XXXX年XX月XX日出生,汉 族,住XXXXXXXXXX。

被告:XXX公司,住所地XXXXXXXXXX。

法定代表人:XXX,该公司总经理。

委托诉讼代理人:XXX,男,该公司员工。

原告XXX与被告XXX公司(以下简称XXX公司)、XXX、XXX公司(以下简称XXX公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2022年3月21日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告XXX及其委托诉讼代理人XXX,被告XXX公司,XXX共同委托诉讼代理人XXX,被告XXX公司委托诉讼代理人XXX到庭参加诉讼. 本案现已审理终结。

原告XXX向本院提出诉讼请求:1.判令被告XXX公司返还原告自2018年10月1日起至2021年9月30日止的商铺收益 74,626.92元。2.判令被告XXX公司支付逾期付款利息,计算方式为以74,626.92元为基数,自2021年10月16日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付(利息至起诉之日暂计1, 037.52元,本息暂合计:75,664元);3.判令被告XXX、XXX公司对上述款项承担连带清偿责任;4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由:2017年5 月31日,原告XXX与XXX公司签订了《商铺买卖协议》,购买位于XXX广场XXX的商铺一套。同日,对应上述《商铺买卖协议》,XXX公司由XXX公司指定,全面管理标的物业,因此原告(甲方)与XXX公司(乙方)签订了《商铺委托经营协议》, 主要约定内容为:甲方将其位于XXX广场XXX委托乙方经营管理,委托期限自2017年10月1日起至2029年9月30 日止,期限12年。第1年,即2017年10月1日至2018年9 月30 日,甲方无偿委托乙方经营管理。从第2年至第6年,即 2018年10月1日至2023年9月30日,乙方以甲方购房合同款与电商费用收据的合计金额为基数、依次按年7%、8%、8%、10%、12%,向甲方支付收益。从第7年至第12年,即2023年10月1 日至2029年9月30日,乙方以甲方购房合同款与电商费用收据的合计金額为基数,按年保底7%加超额部分1: 9(乙方:甲方)分成的形式向甲方支付收益。合同该条款后手写条款:返租金额:肆拾壹万叁仟壹佰陆拾贰元整,手写条款加XXX公司公章。合同第3.3.3条约定,乙方于每年10月15日支付甲方上一年度收益.

依据上述计算方式,原告第2年(2018年10月1日-2019 年9月30日)商铺收益为28921.34 (413162 ×7%)元,第3年(2019 年10月1日-2020年9月30日)商铺收益为33052.96 (413162 × 8%)元,第4年(2020年10月1日-2021年9月30日)商铺收益为33052.96(413162×8%)元,共计 95,027.26 元。

合同签订后,XXX公司于2019年12月返还了原告部分商铺收益16,320元,于2021年11月返还了原告部分商铺收益 4, 080. 34元。上述2018年10月1日至2021年9月30日的商铺收益尚未支付部分本金数额为74,626.92元,且给付期限早已届满,XXX公司应立即足额支付。

依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定,除上述商铺收益本金外,XXX公司还应支付逾期付款利息,利息计算方式以74,626.92元为基数,自应支付款项的次日,即2021年10月16日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定,一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。XXX作为XXX公司的唯一股东,应对XXX公司的以上债务承担连带清偿责任。由于XXX公司是受XXX公司的指定,《商铺买卖协议》 和《商铺委托经营协议》为捆绑合同.且经查,XXX公司的股东XXX、XXX曾担任XXX公司的股东,两个公司之间存在髙层管理机构人员混同的情形,构成关联公司,依据《中华人民共和国公司法》第三条第一款及第二十条第一款的规定,XXX公司亦应为 XXX公司的上述债务承担连带淸偿责任。

为维护原告的合法权益,依据《中华人民共和国民法典》之规定,特提起诉讼,恳请人民法院在查明事实的基础上,支持原告的全部诉讼请求。

被告XXX公司答辩意见如下:1.答辩人XXX公司解除与被答辩人XXX签订的商铺委托经营协议。2.要求被答辩人给付前期支付租金的税票及向税务局补缴税费及滞纳金。事实与理由:一、被答辩人于2017年5月31日购买由XXX公司开发建设的XXX广场XXX壹套内铺,付款方式为按揭。首付款为193,162 元,该套内铺尚未补齐剩余房款。

二、同日,被答辩人与答辩人XXX公司签订了 “XXX广场”项目XXX该套内铺《商铺委托经营协议》,因为被答辩人始终未补齐尾款,所以XXX公司未将被答辩人名单交付给XXX公司。XXX公司依据《商铺委托经营协议》第五条约定,不与被答辩人签署“标的物业移交状态确认书”,故2019年的返租款答辩人只能按照被答辩人实际缴纳首付款与定金为基数向被答辩人支付返租款。

三、答辩人依为向被答辩人支付返租款。按协议3. 3条约定委托费用3. 3. 1委托期限内(即2017年10月1日至2018年9 月30 日),由答辩人无偿经营管理。因被答辩人于2017年5月31日购买内铺已知晓交定金4万可抵减8万房款的优惠,并将 2017年10 月 1日至2018年9月30日每套返租款16,320元再折抵房款,进行优惠减免。

四、答辩人依约按被答辩人购买的XXX号实际缴纳的该套内铺首款付193,162元与向问道交纳定金4万元之和为基数, 按年7%支付,自2018年10月1日-2019年9月30日该套内铺的返租款实际收到16, 320元,以及2020年10月1日-2021年9 月30部分返租款4,122元。

五、按商铺委托经营协议3.3.3条约定甲方(被答辩人)收到乙方(答辩人)支付委托收益时,所产生的任何税费均由甲方(被答辩人)承担,且甲方(被答辩人)需在获得收益前提供收益收据。据此条款被答辩人应向答辩人出示实际收到的返租款应缴纳税费、滞纳金明细如下:(1)2016年7月24日购买XXX号内铺,按首付款(193,162元+定金4万)*7%返租款=16,320元(以此为计税标准)。增值税:16320/(1+0.05增值税税率)*0. 05=777元。附加税:(城市维护建设税税率7%、教育费附加税率3%、地方教育费附加2%)=777*0.12=93元。房产税:按租金的12%征收,16320*12%=1, 958元。印花税:税率0.1%, 16320*0.1%=16元。个税:(个税扣除数800元*12=9,600元、房产税1,958元、印花税16元、附加税93元、个税税率20%)。(16320/1.05-9600-1958-16-93)*20%=775元。该套内铺二年税费的滞纳金:(777+93+1958+16+775)*0.0005*365=358*2=1,320元。该套内铺实际收到2018年10月1日-2019年9月30日返租款应缴纳税费及滞纳金合计:(777+934-1958+16+775)*2+1320-8,558元。

被答辩人应向税务局补缴税费及滞纳金并取得房屋租赁发票,作为按合同约定已收到返租款补缴纳税凭证。因为答辩人所受托经营的XXX广场2年多来始终未营业,只支付了 2020 年10月1日-2021年9月30日部分返租款4,122元,所以尚未计算索要被答辩人应向税务局补缴税费及滞纳金和应向答辩人交纳的税票。

六、依据合同约定第8条甲方的权利、义务。8.2条甲方(被答辩人)保证在经营管理期限内拥有标的物业的完整物权,并有义务在乙方(答辩人)经营标的物业时配合出具相应的授权文件及权属证明文件。依据此款甲方(被答辩人)对已购XXX广场XXX号内铺只交纳了首付款,尚未补清尾款、证明被答辩人未拥有标的物业的完整物权。以此被答辩人无权要求答辩人支付未付剩余房款的返租款与利息,被答辩人应该按照合同约定 3.3.3条款向答辩人先开具商业房屋出租税票、及补齐补缴税费及滞纳金后才可有权申请其诉求。

七、答辩人与被答辩人签署的商铺委托经营协议第14条约定“不可抗力”是指协议双方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免的事件。该事件妨碍影响或延误任何一方根据本协议履行其全部或部分义务。自2020年1月份新冠疫情发生以来,XXX广场处于无法正常营业,经多方努力招商均未成功,自2020年1月至今长期处于空置状态,无法实现商场营业目的。两年多来,XXX公司未获得任何收益,只能勉强支付2021年部分返租款,被答辩人获得收益预期落空。在现有的客观疫情状况和电商冲击下,合同双方均无法实现合同目的。如果不解除双方签订的《商铺委托经营协议》,只会造成双方损失进一步扩大,强制履行一份双方均不能实现合同目的的合同,既不符合法律规定,也不符合现代市场经济规律。依据全国法院民商事审判工作会议纪要(九民纪要)全文第48条违约方起诉解除。违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁 合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方请求解除合同的,人民法院依法予以支持。所以答辩人要求解除与被答辩人签署的委托经营管理协议。XXX公司与 XXX公司是两家独立的法人公司无任何关系,在2017年1月XXX公司委托XXX公司管理XXX广场的招商及运营工作。XXX 公司不应该承担连带清偿责任;XXX个人也不应该承担连带清偿责任,一切责任应该由XXX公司负责。

被告XXX公司、XXX答辩意见同被告XXX公司答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。依据原告提交的证据,本院经审理认定事实如下:2017 年5月31 日,原告与被告XXX公司签订《商铺买卖协议》,原告购买被告开发的位于XXX广场XXX号的商铺一套。同日, 原告(甲方)和被告XXX公司(乙方)签订《商铺委托经营协议》,该协议约定乙方接受XXX公司的委托并获得甲方的同意,将甲方在本商场区域内物业的经营权交与乙方行使。乙方经营管理甲方标的物业的日期为2017年10月1日至2029年9月30 0 ,委托经营管理期限为12年。其中“3.3委托费用条款”约定2018 年10月1日至2023年9月30 日。乙方以甲方购房合同款与电商费用收据的合计金额(413,162元)为基数,依次按年7%、8%、8%、10%、12%,向甲方支付收益;乙方于每年10月15日前支付甲方上一年度收益。  

基于上述委托经营协议,经核算,被告XXX公司应支付原告2018年度收益28,921.34元、2019年商铺收益为33,052.96元,2020年商铺收益为33,052.96元,共计95,027.26元。被告XXX公司于2019年12月支付了原告部分商铺收益16,320元,于 2021年11月支付了原告部分商铺收益4,080.34元。2018年10 月1日至2021年9月30日期间的商铺收益尚欠数额为74,626.92元。

另查明,被告XXX系被告XXX公司股东,持股100%。XXX、XXX为被告XXX公司股东,二人曾担任被吿XXX公司股东。

以上事实有原告提交的相关证据以及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为,依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原告与被告XXX公司签订的《商铺委托经营协议》系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守履行。依据协议约定,被告XXX公司应按期支付原告商铺经营收益。原告主张被告XXX公司返还原告自 2018年10月1日起至2021年9月30日止的商铺收益74,626.92 元,理据充分,本院予以支持。被告XXX公司逾期付款已构成违约,应当承担违约责任。关于利息问题,原告主张以74,626.92元为基数,自2021年10月16日起至实际付清之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付,于法有据,本院予以支持。

对于被告XXX公司辩称“解除与原告签订的商铺委托经营协议,并要求原告给付前期支付租金的税票及向税务局补缴税费及滞纳金”的意见,因其未在法定期间内提出反诉,故本院不予处理,被告XXX公司可另案主张权利。

关于被告XXX的责任问题,因其系被告XXX公司唯一股东,且未提交证据证明个人财产与公司财产相互独立,故原告主张被告XXX对上述债务承担连带清偿责任的诉请,于法有据,本院予以支持。关于被告XXX公司的责任问题,原告提交的工商登记信息等证据尚不足以证明被吿XXX公司与XXX公司之间存在人格混同等情形,故原告主张被告XXX公司对上述债务承担连带清偿责任的诉请,缺乏事实依据,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条,《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定,判决如下:

一、被吿石家庄XXX企业管理咨询有限公司在本判决生效后十日内支付原告XXX商铺收益74, 626. 92元及逾期付款利息(以74,626. 92元为基数,自2021年10月16日起至实际付清之日止,按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。

二、被告XXX对上述债务承担连带清偿责任。

三、驳回原告XXX的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期冋履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费846元,由被告石家庄XXX企业管理咨询有司、XXX负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交,或邮寄至本院诉讼服务中心(石家庄市长安区建华北大街138号,邮政编码050011,收件人:材料收转窗口)。

上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交(收款单位:河北省石家庄市中级人民法院,账号:62320109058647,开户银行:河北银行华兴支行)。

 

 


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